HUG 전세자금대출 보증 한도 확인하는 방법에 대해 포스팅을 작성해 봅니다. 매물 확인 전 온라인 임장을 통해 HUG 전세자금대출이 가능한 전세 매물인지 미리 확인할 수 있습니다. 이런 정보를 알고 있으면 매물 검색 시간을 상당히 단축할 수 있습니다.
전세자금대출 담보를 제공하는 두 주요 기관은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)입니다. HUG와 HF는 대출 조건에 한 가지 큰 차이점이 있습니다. 바로 전세자금대출 시 전세보증금 반환보증 필수 가입 여부 인데, HUG 전세자금대출의 경우 전세보증금 반환보증 가입이 필수적으로 요구되며, 이 보증에 가입할 수 없는 주택은 HUG 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 반면, HF 전세자금대출은 대출 신청자의 소득과 신용도만을 고려합니다. 즉
HF 전세자금대출조건 = 본인 소득 + 신용도
HUG 전세자금대출조건 = 본인 소득 + 신용도 + 전세보증금반환보증가입 이라고 생각하시면 됩니다.
여기까지 이해하셨으면 핵심은 이해하신겁니다.
다음은 각 대출 유형별 주요 차이점과 확인 사항입니다:
- HF 전세자금대출: 신청자의 소득과 신용도를 기준으로 합니다. 이 대출은 주택의 상태나 임대인과 관련이 없기 때문에, 신청자는 직접 은행을 방문하여 자신의 대출 가능 여부를 확인할 수 있습니다. 심사 기간은 대략 3주가 소요됩니다.
- HUG 전세자금대출: 신청자의 소득과 신용도뿐만 아니라, 전세보증금 반환보증에도 가입해야 합니다. 이는 임대인의 신용과 매물의 조건이 대출 승인에 중요한 요소가 됩니다. 대출 신청 전, 전세보증금과 선순위 채권을 포함한 다양한 조건을 확인해야 합니다. 이 대출의 심사 기간은 대략 한달 정도입니다.
HUG전세자금대출이 가능한 전세 매물 인가?
HUG 전세자금대출을 받을 수 있는 전세 매물인지, 즉 HUG 전세보증보험을 가입할 수 있는 전세 매물인지를 우선적으로 확인하는 것이 중요합니다. 다음은 매물을 효율적으로 검토할 수 있는 추천 절차입니다:
1. 전세보증금과 주택가액 비교하기
2. 건축물대장 확인하기
3. 등기부등본 확인하기
매물을 직접 확인하기 전에 1번과 2번을 먼저 진행하는 것이 시간과 노력을 절약할 수 있으며, 마음에 드는 매물에 대해서 3번 절차를 수행하는 것이 효율적입니다.
STEP 1. 전세보증금과 주택가액 비교하기
HUG 전세자금대출을 실행하기 위해서는 전세보증금이 HUG의 보증 한도 내에 있어야 합니다. 이는 HUG 전세보증금 반환보증(전세보증보험)에 가입하기 위한 필수 조건입니다. 다세대 주택(아파트, 오피스텔, 빌라 등)의 경우 보증한도는 주택가액과 직결되며, 선순위 채권이 없는 경우 보증한도는 주택가액과 동일합니다. 반면, 선순위 채권이 존재하는 경우에는 보증한도가 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위 채권 ‘으로 계산됩니다.
전세보증금과 주택가액을 먼저 비교하는 이유는, 선순위 채권을 확인하기 위해서는 등기부등본을 열람해야 하기 때문입니다. 등기부등본을 열람하려면 주소, 동, 호수 정보가 모두 필요한데, 대부분의 부동산 포털은 동과 층 정보까지만 제공합니다.
따라서, 원하는 매물이 있는 모든 부동산에 전화해 호수 정보를 알아내야 합니다. 그러나 매물 확인 전 호수정보는 대부분 공개되지 않고, 등기부등본 열람 과정에서 비용도 발생합니다.
모든 매물의 호수를 알아낸 후 등기부까지 확인하고 매물을 보러 갔는데 마음에 들지 않는 경우도 많기 때문에, 이러한 절차는 매우 비효율적입니다.
따라서, 전세보증금과 주택가액을 먼저 비교하여 적합한 매물을 선별한 후, 실제로 매물을 방문하고 마음에 들 경우 등기부등본을 통해 선순위 채권까지 확인하는 절차를 추천합니다.
또한, HUG 전세보증금 반환보증은 수도권의 경우 전세보증금액이 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하일 때에만 가입이 가능합니다. 이러한 조건을 사전에 잘 확인하고 대출 신청 과정을 진행하시기 바랍니다.
주택가액 계산식
주택가액의 계산 방식은 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’입니다.
예를 들어, 다세대 주택(아파트, 오피스텔, 빌라 등)가격이 1억 원이며 선순위 채권이 없는 경우, 주택가액 및 보증한도는 9천만 원입니다.
이에 따라:
– 전세보증금이 9천5백만 원인 경우 보증 가입이 불가능합니다 (보증한도 9천만 원 초과).
– 전세보증금이 9천만 원인 경우 보증 가입이 가능합니다 (보증한도 내).
주택가격 산정기준
그러면 위에서 주택가격 산정 기준이 궁금하실텐데요, 해당내용은 주택 종류별로 주택도시보증공사에 잘 정리되어 있습니다.
아파트, 오피스텔 및 노인복지주택을 기준으로 쉽게 이해할 수 있도록 적용 순위별로 요약하면 다음과 같습니다.
1. KB시세, 부동산테크 시세
2. 공시하는 가격의 140%에 해당하는 금액
3. 안심전세 앱 시세의 하한가
4. 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
5. 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
주택 종류별로 적용 순위가 다르므로, 주택도시보증공사 홈페이지에서 반드시 확인하세요.
예를 들어, 연립 다세대 주택의 경우, 공시 가격의 140%에 해당하는 금액이 1순위로 적용됩니다
1. KB시세, 부동산테크 시세
KB 부동산 또는 부동산테크 시세가 확인되는 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택의 경우, 이 시세가 주택 가격의 기준으로 사용됩니다. 따라서 2번부터 5번까지의 적용순위는 고려하지 않으셔도 됩니다. 예를 들어 KB 시세가 1억원인 아파트의 경우, 주택 가격은 1억원이며, 주택가액은 주택 가격의 담보 인정 비율(90%)을 적용하여 9,000만원이 됩니다. 주택가격과 주택가액을 혼동하지 않도록 주의하세요.
KB 부동산 및 부동산테크 시세 확인하는 방법은 아래 링크를 클릭해 주세요.
2. 공시하는 가격의 140%에 해당하는 금액
KB 부동산이나 부동산테크 시세가 없는 경우에는 적용순위 2번으로 넘어갑니다. 이 방법은 주로 오피스텔, 빌라 같은 다세대 주택, 다가구 주택, 그리고 단독주택에서 자주 사용됩니다. 공시 가격의 140%가 주택 가격으로 설정됩니다. 예를 들어 공시 가격이 1억원인 아파트의 경우, 1억원의 140%인 1.4억원이 주택 가격이 되며, 주택가액은 이 주택가격의 90%인 1.26억원이 됩니다.
주택 (아파트 & 빌라 등 다세대, 다가구, 단독주택 등) 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 공동주택공시가격에서 확인이 가능하며, 오피스텔 기준시가 국세청 홈택스에서 확인이 가능합니다. 자세한 절차가 궁금하신 분들은 아래 링크를 클릭해 주세요.
대부분 주택들은 적용순위 1번과 2번에서 해결이 됩니다. 신축 다세대주택의 경우 주로 4번이 주로 적용되며, 5번의 경우 원룸, 다가구, 단독주택에 적용되는 경우를 몇번 보았습니다. 주택가액 계산방법은 모두 동일합니다.
STEP 2. 건축물 대장 확인하기
건축물대장상 위반건축물로 등록되어 있지 않아야 합니다. 위반건축물 여부는 건축물대장(갑)에서 노란색 스티커가 붙어 있는지 확인하면 됩니다. 다가구 건물의 경우, 위반건축물이더라도 해당 층이 아닐 경우 대출이 가능할 수 있으므로 HUG에 문의하는 것이 좋습니다. 건축물대장은 정부24나 세움터 웹사이트를 통해 온라인으로 확인할 수 있습니다.
☞ 세움터를 통해 건축물대장 온라인 열람하기
STEP 3. 등기부등본 확인하기
등기부등본은 인터넷등기소 또는 행정복지센터 등 에서 발급이 가능합니다.
☞ 인터넷등기소를 통해 등기부등본 온라인 열람하기
등기부등본에서 확인해야 할 사항은 아래와 같습니다.
1. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액(‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’) 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.
2. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.
3. 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
4. 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.
1. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액(‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’) 이내일 것
위에서 언급한 바와 같이, 전세보증금이 보증한도를 초과할 경우 HUG 전세자금대출은 실행될 수 없습니다. 다세대 주택의 경우, 근저당 등 선순위 채권이 없는 경우, 보증한도와 주택가액은 동일합니다. 그러나 선순위 채권이 있는 경우, 전세보증금과 선순위 채권의 합계가 주택가액(‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’) 이내여야 합니다. 보증한도를 보증금으로 간주하면 이해하기 쉽습니다.
Ex) 주택가격 1억원인 경우
– 전세보증금 4,000만원. 선순위채권 5,500만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3,500만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
2. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것
전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액(‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’) 이내더라도 선순위채권이 주택가액의 60%를 초과하면 HUG전세보증금반환보증 가입이 불가능 합니다.
예를들어 주택가격 1억원인 경우
– 전세보증금 3,500만원. 선순위채권 5,500만원 ▶ 가입불가 (선순위채권 주택가액 60% 초과)
* 주택가액의 60% = 9000만원*0.6 = 5,400만원
3. 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
건물과 대지권이 모두 동일 임대인의 소유이어야 하지만 간혹 도시개발구역에 대지권이 정리가 되지않아 대지권이 미등기되어 있는 경우들이 있습니다. 이때는 예외적으로 가능한 것으로 알고 있습니다만, Case by Case로 다르므로 HUG에 문의하시는게 좋습니다.
4. 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없을 것
권리침해사항이 있으면 나중에 전세보증금회수가 어려울 수 있기때문에 HUG전세보증보험 가입이 불가능합니다.
STEP 4. 그 외 확인해야 할 사항
임대인 리스크
이 모든 절차를 거친 후에도 한 가지 리스크가 존재하는데, 이는 바로 임대인 리스크입니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환할 수 없는 상황에서 HUG가 임차인에게 보증금을 선지급하고, 임대인에게 보증금을 청구하는 구조입니다. 따라서 임대인이 기존에 보증사고 이력이 있거나, 신용이 나쁜 경우 HUG 담보 전세자금대출 실행이 불가능할 수 있습니다. 이를 대비해 특약에 다음과 같은 문구를 삽입하는 것이 좋습니다:
“중개대상물이나 임대인의 문제로 전세대출 불가 시, 계약금을 즉시 반환하고 계약을 해제한다.”
임대인의 기존 보증사고이력이라던지 신용 상태는 대출을 신청하기 전까지 알 수 있는 방법이 없습니다. 따라서 HUG 전세자금대출을 실행할 때는 무조건 여유롭게 진행하는 것이 좋습니다.
예를 들어 급하게 집을 찾는 경우 이런 문제가 생길 수 있습니다. 기존 집을 1월 31일에 비워야 하는 상황에서 심사를 1월 1일에 시작하게 되었습니다. HUG전세자금대출은 은행에서 최소 1달 정도의 심사기간이 소요됩니다. 특약대로라면 임대인 문제로 대출이 승인되지 않더라도 임대인은 계약금만 반환하면 됩니다. 그런데 기존 집에 이미 다른 임차인이 1월 31일에 들어오기로 계약이 되어 있다면, 정말 난감해집니다. 일주일도 남지 않은 상황에서 다른집을 구하기가 쉽지 않기 때문입니다. 따라서 HUG전세자금대출에서 임대인 리스크를 최소화 하는 방법은 여유롭게 심사를 진행하는 방법밖에 없습니다.
넣지 말아야 할 특약
아래 특약을 넣었다가, 대출이 실행이 되지 않아 계약서 수정을 한 적이 있습니다. 해당 문구가 있으면 HUG전세보증금반환보증보험이 가입되지 않기때문에 HUG전세자금대출이 실행되지 않습니다.
그 특약이 바로,
“임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다. 다만 임차인은 양수인의 보증사고 이력 등으로 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우 계약을 해지할 수 있으며, 임대차계약 당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.” 입니다.
부동산이나 임차인 분이 잘 모르고 자주 삽입하는 문구 중 하나 입니다. HF전세자금대출을 받을 때는 문제가 되지 않습니다. 다만 대출 실행 후, 전세보증보험에 가입하려고 하는데 해당 문구 때문에 전세보증보험 가입이 안되는 경우도 한번 보았습니다.
단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항
단독, 다중, 다가구 주택의 경우, 한 건물에서 여러 명의 임차인이 거주하고 있어 선순위 보증금을 확인하기 위해서는 임대차 현황과 공실의 최우선 변제금까지 추가로 확인해야 합니다. 이는 해당 건물에 근저당이 있는지 여부에 따라 적용되는 조건들이 달라지므로, 필요한 서류를 준비하여 HUG 지사에 방문해 사전 심사를 받는 것이 좋습니다.
개인적으로는 단독, 다중, 다가구 주택을 전세로 추천드리지 않습니다. 가장 큰 이유는 선순위 보증금과 공실의 최우선 변제금을 확인하기 위해 임대인으로부터 임대차 현황을 요청하고 받아야 하지만, 이 정보는 공신력이 없고 임대인 외에는 확인할 방법이 없기 때문입니다.
또한 이러한 이유로 전세 사기 사고가 자주 발생하며, 최근에는 단독, 다중, 다가구 주택의 HUG 전세보증보험 가입이 점점 더 까다로워지고 있습니다.
마무리
공인중개사와 임차인 모두 알고 있으면 좋은 내용이라고 생각되어 정리해 보았습니다. 공인중개사의 입장에서는 빠르게 매물들을 추려서 안내가 가능하고, 임차인의 입장에서는 HUG 전세자금대출이 실패할 경우 모든 리스크가 임차인에게 가기 때문에 미리미리 내용을 알고 체크하는것이 좋습니다.
경험상 1달 이내에 대출심사를 받고 이사를 해야 하는 상황에서는 건물 자체에 문제가 없다면 HF전세자금대출로 먼저 대출을 실행하시고, 추후 전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 옵션이 될 수 있습니다.